Райфайзен имоти - покупки, продажби, наеми, апартамент, къща, офис, търговски площи

Малко вероятно е у нас да се получи рязък спад на цените на жилищата
Красен Йотов, Industry Watch
През последните седмици някои чужди и местни експерти изказаха мнения, че възходящата тенденция на българския жилищен пазар е към своя край. В същото време според официалната статистика цените на жилищата в България продължават да се покачват с бързи темпове - с 32% през март 2008 г. спрямо март 2007 г. На фона на сътресенията в глобален план ръстът на жилищните цени у нас изглежда впечатляващ, като страната продължава да заема едно от първите места в света по този показател.
Спад на жилищните цени се забелязва в почти всички региони на света - от САЩ през Европа до Азия. В основата на понижението на жилищните цени е политиката на централните банки.

В опитите си да запазят икономическия растеж те улесняват достъпа до кредит на домакинствата и фирмите, създавайки "балони" на пазарите на финансови и реални активи, сред които са и жилищата. Неизменно в един последващ момент централните банки решават да ограничат ръста на цените, затягайки паричната политика. Крайният резултат е нарастване на лошите кредити и потенциална криза не само на жилищния пазар, но и във финансовия сектор. Кризата засяга пряко както домакинствата, които не могат да изплащат своя кредит, така и кредитиращите банки, оказали се с голям портфейл от несъбираеми вземания, гарантирани на всичкото отгоре с труднопродаваеми имоти. Косвените ефекти засягат почти цялата икономика.
Ситуацията се усложнява още повече от особеностите на жилищния пазар, който е до голяма степен инертен. В случай че пазарът се свива, собствениците избягват да продават на по-ниски цени, а купувачите изчакват евентуално ново понижаване на цените. Оказва се, че жилищните цени не са достатъчно гъвкави, за да отговорят на промяната в пазарните условия. В резултат на това броят на сключените сделки намалява значително. По този начин се натрупва голям запас от непродадени жилища, което оказва натиск върху цените за дълъг период от време.
Въпреки че българската икономика изпитва засилващото се влияние на глобалните процеси, при разглеждане на местния жилищен пазар трябва да бъдат отчетени и някои специфични фактори. На първо място, кредитният ръст у нас не се дължи на ниските лихви, какъвто е случаят в САЩ през 2003 г. Въпреки че лихвите по ипотечните кредити в България се понижават трайно през последните години, кредитът остава значително по-скъп у нас в сравнение с други пазари, в които е имало бум в жилищния сектор. Нещо повече, политиката на БНБ, макар и ограничена като възможности в условията на валутен борд, е насочена основно към забавяне на кредитната експанзия. Последното решение на БНБ от септември 2007 г. - вдигането на задължителните резерви, е отново в посока намаляване на кредитния ръст. По този начин след началото на световната криза ипотечният кредит в България поскъпва по-бързо от еврозоната, което допълнително ограничава кредитния ръст у нас.
Макар че общите загуби на европейските финансови институции към момента надхвърлят загубите на американските банки, чуждите централи - собственици на българските банки, засега не са сериозно засегнати от кризата. Те не ограничават средствата за финансиране на кредитите в България, защото тук могат да реализират значителни печалби - възможности, които до голяма степен вече са изчерпани на развитите пазари. По този начин българските банки разполагат с достатъчно ресурси, за да пpодължат да кредитират активно въпреки неблагоприятните глобални условия в момента.
Именно пониженото доверие на компаниите майки в банковата система е една от причините за рязкото забавяне на кредитния растеж в балтийските републики. Така например кредитът в Латвия забави своя ръст от 68% средно за 2007 г. до 29% през март 2008 г. Затрудненият достъп до ипотечно финансиране допринесе за значителния спад в цените на жилищните имоти там.
Спадът на жилищните пазари в някои страни може да бъде отдаден и на отслабналия приток на чужди инвестиции. В България поне засега няма такива признаци - притокът от външни капитали към пазара на недвижима собственост остава стабилен. Преките чуждестранни инвестиции леко се свиват спрямо рекордните стойности през изминалите две години. Официалните данни обаче са предварителни и подлежат на ревизия, която най-вероятно ще е в положителна посока.
Като заплаха пред българския жилищен пазар се посочва намалелият интерес от страна на чужди купувачи, който обаче поне до момента засяга сериозно само един определен сегмент от жилищния пазар - ваканционните имоти. Напълно възможно е интересът на чужденците частично да се пренасочи от ваканционните жилища към градските имоти, които в момента изглеждат по-перспективни.
Други данни показват, че растежът на разрешенията за строеж у нас продължи да се забавя, което даде повод за по-песимистични прогнози по отношение на строителната активност. Вярно е, че разрешенията за строеж са показател за очакванията на предприемачите за развитието на пазара и са сигнал за евентуално бъдещо увеличение или намаление на предлагането на жилища. Задълбочен поглед към данните обаче показва, че ниският ръст се дължи на по-малкия обем строителство, планирано в морските курорти, и по-скоро отразява свиването на пазара на ваканционни имоти. Според последните данни към март 2008 г. разрешенията за строеж в Пловдив се удвояват, а в София остават почти непроменени.
Няколко са основните фактори, които ще определят развитието на жилищния пазар в бъдеще. Вероятно търсенето на жилища от българи ще се запази високо поради силния ръст на ипотечния кредит въпреки покачващите се лихви. Макар че леко се забави, ипотечният кредит все още нараства с над 55% годишно. В същото време отварянето на европейските трудови пазари увеличава възможностите на българите да работят зад граница, а по този начин и притока на пари, които емигрантите изпращат на своите роднини в България. Нараства и трудовата мобилност в рамките на страната, което, съчетано с ръста на заплатите и по-високата заетост, допълнително стимулира търсенето на жилища.
Неизвестността около развитието на местния пазар на жилища се дължи основно на неясното развитие на глобалната криза. Поскъпването на кредита в глобален план изглежда почти неизбежно, като вероятността Европейската централна банка да повиши основната лихва е все по-голяма на фона на рекордната инфлация в еврозоната.
Още по-важна обаче е субективната оценка на инвеститорите за риска в България. Тук значение има правителствената политика по отношение подобряването на бизнес средата и продължаването на реформите. Само по този начин страната може да остане конкурентоспособна спрямо други развиващи се пазари и да запази, а защо не и да увеличи притока на чужди капитали.
С развитието на жилищния пазар у нас ставаме свидетели на качествена промяна в предлагането на жилища. Нарасна значението на доскоро непопулярни сред българите пазарни ниши като комплексите от "затворен" тип, градските къщи, луксозните имоти. В този смисъл нормално е навлизането на пазара в една по-зряла фаза да се отрази в постепенно успокояване на ценовия растеж в следващите години. Липсата на някои ключови предпоставки обаче намалява вероятността резкият спад на жилищните цени, който в момента наблюдаваме на други пазари, да се повтори в България.