Райфайзен имоти - покупки, продажби, наеми, апартамент, къща, офис, търговски площи

С края на лятото отново стават актуални въпросите свързани с енергийната ефективност на сградите

Райфайзен Имоти традиционно се стреми да предлага на своите клиенти и партньори изпреварваща информация и актуални услуги. Ето защо, започнахме да консултираме своите клиенти и партньори по въпросите, свързани с енергийна ефективност,паспортизиране и сертифициране на сгради. Нашите усилия са в съответствие с наложените добри практики и стандартите и директивите на Европейската комисия (ЕК) и Европейския фонд за регионално развитие.

С цел повишаване квалификацията на своите консултанти и качеството на услугите, които предлага, Райфайзен Имоти стартира вътрешна информационна програма и проведе семинар на тема „Практическо приложение на Закона за енергийна ефективност при сделки с недвижими имоти и финансиране на инвестиционни проекти". В хода на семинара бяха засегнати важни въпроси относно правата и задълженията на фирми и граждани по сертифициране на сградите.

"Стартирахме консултации на клиентите си - физически и юридически лица, които в настоящата ситуация имат реален интерес да закупят имот, защото наблюдаваме сериозно неразбиране на въпросите за приложение на Закона за енергийната ефективност (ЗЕЕ) и по-точно: енергийните паспорти, сертификатите за енергийни характеристики и енергийното обследване на сгради, като най-вече хората не са наясно, че то е задължително и е за сметка или на инвеститора - за новото строителство, или на собственика - за съществуващите сгради", коментира г-жа Надежда Захариева, началник Отдел "Брокерски услуги" на Райфайзен Имоти.

Обърнахме се за коментар и към водещи специалисти в областта на енергийната ефективност.

Инж. Илиана Хаджиева е експерт на асоциация "Високотехнологични енергийни системи - България" и директор „Методика и контрол" на фирма "Ена Оптима" ЕООД. Има дългогодишен опит в областта на обследване за енергийна ефективност на административни сгради и промишлени предприятия. Съавтор на учебни материали и помагала по въпросите на енергийната ефективност и моделно изследване на сгради за енергийна ефективност.

В: Г-жо Хаджиева, какви са основните задължения на собственици и инвеститори на сгради породени от новия ЗЕЕ?
O: Както в България, така и в множество европейски държави съществуват нормативни задължения за представяне на енергийните паспорти и сертификатите за енергийни характеристики на сградите при изповядването на сделки с недвижими имоти. Това задължение произтича от Директива 2002/91/ЕО за енергийните характеристики на сградите. Неизпълнението на Закона за енергийната ефективност води след себе си рискове за всички участници в инвестиционния процес и последващите сделки с недвижими имоти по отношение на предвидените санкции в Закона и бъдещи правни спорове за некачествено строителство.
Основното неразбиране е по отношение на задължителния характер на енергийното сертифициране, както и задължителните срокове с които то е обвързано. Според новия ЗЕЕ / ДВ от 14.11.2008 г./, на енергийно паспортизиране и сертифициране подлежат всички сгради с РЗП над 1000 кв.м. За новите сгради наличието на енергиен паспорт е задължително условие за получаване на разрешение за въвеждане в експлоатация, но не така стои въпросът със съществуващите сгради.

Според наредба номер 5, съществуващите сгради, които не са държавна или общинска собственост се разделят на 5 категории. Сроковете за паспортизирането им са между Декември 2008 година за първа категория и Декември 2016 за пета категория. След изтичане на сроковете, кметовете на общини възлагат съставянето на технически паспорти на сградите, за които все още не са съставени, за сметка на техните собственици, като за извършените разходи общината се снабдява с изпълнителен лист за събиране на вземането съгласно §2, ал. 1 от ЗУТ. Тук на преден план излиза и един от най-интересните аспекти на този въпрос. Според ЗЕЕ, паспортизирането и сертифицирането на сградите е задължение на възложителя/ инвеститора. В последните няколко години обаче, много жилища бяха закупени „на зелено", което автоматично прави новите собственици възложители, тъй като са придобили собствеността преди сградата да получи разрешение за ползване. Ето защо е важно купувачите на недвижим имот да изискват от продавача енергиен паспорт или сертификат за сградата, който не само би им спестил бъдещи непредвидени разходи, но е и още един показател за качеството на строителство, което получават и коректността на строителя/ инвеститора.

В: Какви последствия биха произтекли от непознаването на ЗЕЕ?

О: Важна част от закона, която засяга собствениците на недвижими имоти в сгради с РЗП над 1000 кв.м. е изискването всяка сграда да бъде сертифицирана не по-рано от 3 години и не по- късно от 6 години след пускане в експлоатация. При сертифицирането на тези сгради, собствениците получават предписание със задължителен харакер за корекции по сградата, ако такива са необходими. Срокът за изпълнение на предписанията е 3 години, и при неспазването му собствениците подлежат на санкция. Валидността на енергийния сертификат не може да надвишава 10 години, което означава, че наличието на сертификат не освобождава собствениците на сградата от отговорността да я поддържат в състояние, отговарящо на нормите.

Пряко свързани с целия този процес са и посредниците при сделки с недвижими имоти. Сигурността на сделките би се повишила значително и за трите участващи страни (продавач/наемодател, брокер и купувач/наемател), ако енергийните паспорти и сертификатите за енергийни характеристики на сградите при изповядването на сделки с недвижими имоти, станат неотменна част от информационния пакет на брокера на недвижими имоти. Това би било показателно за обвързаността на брокера и степента на защита на интересите на купувача, която посредническата услуга осигурява. Когато Клиентът е максимално информиран за качеството на имота, обект на сделка, това е предпоставка, че няма да се губи време за допълнителни проверки.

Прилагането на Закона за енергийна ефективност в България ще внесе прозрачност за бъдещите собственици или потребители и в известна степен ще регулира пазара на недвижими имоти: на имоти с документи за енергийна ефективност и на такива, които нямат. Тенденцията е имотите без документ по Закона за енергийната ефективност да не са атрактивни за купувачите.

Важно е да се знае и че Енергийният паспорт на съществуваща сграда се съставя от физически или юридически лица, които отговарят на изискванията на ЗЕЕ, въз основа на данните от доклада (резюмето) за проведено обследване на сградата при спазване на изискванията на наредбата за обследване за енергийна ефективност и документира енергийните характеристики на сградата, свързани с изискванията на чл. 169, ал. 1, т. 6 ЗУТ.

Всички собственици на сгради подлежащи на сертифициранеби следвало да се информират предварително, дали компаниите предлагащи им тази услуга притежават валиден лиценз от Агенцията за Енергийна Ефективност.